← Terug naar nieuws

Energie delen in een appartementsgebouw

Gepubliceerd op 27 augustus 2026 · door Eric van OptimCE

Gids Energiegemeenschap Administratief

In België liggen alleen al in Brussel en Wallonië 616 135 woningen in een appartementsgebouw — 332 921 in het Brussels Gewest, 283 214 in het Waals Gewest. In Brussel is dat 56,8 % van het woningbestand, tegenover 16,3 % in Wallonië. En 88,8 % van die Brusselse gebouwen dateert van vóór 1981.

Elk van die gebouwen heeft een gemeenschappelijk dak, een meter van de gemeenschappelijke delen en een tiental privatieve meters waarvan de verbruiksgewoonten niet op elkaar lijken. Op papier is dat de ideale configuratie om stroom te delen: de gunstigste tariefperimeter van het land, de grootste diversiteit aan profielen per kwartier, en geen enkele rechtspersoon om op te richten.

In werkelijkheid telde de CWaPE in haar evaluatierapport van 20 februari 2025 slechts vier deelactiviteiten binnen eenzelfde gebouw op het volledige Waalse grondgebied. Vier.

Dit artikel legt niet opnieuw uit wat een energiegemeenschap is, noch wat een CER van een CEC of een CEL onderscheidt — dat gebeurt in “Energiegemeenschappen in België: CER, CEC, CEL”. Het herdefinieert het collectieve zelfverbruik niet, uiteengezet in “Zelfverbruik van energie in België”, noch de verdeelmethodes, gewest per gewest vergeleken in “Verdeelsleutel in België: de 3 regio’s”. Het herhaalt evenmin de mechaniek van de twee facturen, de verplichte vermeldingen en de btw-tarieven, beschreven in “Gedeelde elektriciteit factureren in België”, noch de tabel van de vier Brusselse tariefperimeters en de Waalse korting van 80 %, opgesteld in “Goedkopere stroom zonder leverancierswissel”.

Het beantwoordt een vraag die deze artikelen niet stellen: in een appartementsgebouw blokkeert niet het energierecht — maar het recht van de mede-eigendom.

De regulator vraagt een overeenkomst en een formulier. Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek legt daarentegen drie sloten die in geen enkele brochure worden vermeld: de vereniging van mede-eigenaars mag de panelen niet bezitten, de vereiste meerderheid hangt af van wie ze bezit, en het mandaat van de syndicus is korter dan de levensduur van het project.

Het gebouw is de beste elektrische perimeter van het land

Voor we bij de sloten komen, moet de inzet duidelijk zijn — want die is reëel, en groter dan elders.

Bij het delen van stroom lopen de kilowattuur altijd over het openbare net, en de netkosten blijven dus verschuldigd. Maar het toegepaste tarief hangt af van de elektrische afstand tussen producent en verbruiker. Bevinden beide zich in hetzelfde gebouw, dan is die afstand minimaal, en beide regulatoren hebben daar de gevolgen uit getrokken.

In Brussel plaatst de beslissing Brugel 285bis van 4 november 2024, van toepassing van 1 januari 2025 tot 31 december 2029, het delen binnen eenzelfde gebouw in de gunstigste perimeter van het raster: op de gedeelde volumes vallen de doorrekening van het transport, de vaste term, de proportionele term en de term afgenomen vermogen allemaal terug tot nul. In Wallonië past het ORES-raster 2026 een korting van 80 % toe op de proportionele term voor energie gedeeld binnen eenzelfde gebouw, geïdentificeerd onder de globaliseringscodes E216 in distributie en E526 in transport. Geen korting op de residuele stroom, en helemaal geen korting voor het delen binnen een energiegemeenschap.

De volledige tabel van de vier Brusselse perimeters staat in “Goedkopere stroom zonder leverancierswissel”; die hoeft hier niet te worden overgedaan. Wat wel de moeite waard is om toe te voegen, is wat het gebouw specifiek bijbrengt bovenop het tarief.

De meter van de gemeenschappelijke delen is een dagabsorbeerder, en dat is zeldzaam

Delen wordt alleen binnen het kwartier gevaloriseerd: wat niet wordt verbruikt tijdens het productieblok valt terug op gewone injectie, verkocht tegen het injectietarief. Het structurele probleem van elk deelproject is dus verbruikers te vinden die midden op de dag wakker zijn.

Een appartementsgebouw heeft er per constructie één. De lift, de verlichting van gangen en kelders, de mechanische ventilatie, de verwarmingscirculatiepompen, de opvoerpompen, de garagepoort, de parkeerverlichting en steeds vaker de laadpalen verbruiken de hele dag, zonder onderbreking of weekend. Dat is een stabiele dagelijkse basisbelasting die een producent nergens anders vindt zonder een school of een handelszaak te moeten aanspreken.

Sibelga verwoordt het overigens uitstekend bij de beschrijving van wie de deelnemers zijn in het geval van een gebouw: de producent, de meter of meters van de gemeenschappelijke delen, de verschillende woningen en eventueel handelszaken. De meter van de gemeenschappelijke delen is geen bijzaak van de constructie, hij is haar eerste klant.

Diversiteit aan profielen wordt niet gedecreteerd, ze wordt vastgesteld

Het andere voordeel schuilt in de sociale samenstelling van het gebouw. Een gebouw met vijftien appartementen herbergt doorgaans een of twee gepensioneerden, een telewerker, een zelfstandige, een gezin met jonge kinderen, meerdere overdag afwezige werkenden en een leegstaande woning tussen twee huurders. Die heterogeniteit — ondergaan, niet gekozen — levert een geaggregeerde curve op die veel vlakker is dan die van een verkaveling bewoond door hetzelfde socio-professionele profiel.

Dat is de belangrijkste reden waarom een gebouw bij gelijk geïnstalleerd vermogen beter absorbeert dan een villawijk. De logica om een deelgroep samen te stellen op uurrooster in plaats van op affiniteit wordt uitgewerkt in “Stroom in de korte keten: de handleiding”; in een gebouw is die samenstelling grotendeels al gebeurd.

Wat het energierecht van een mede-eigendom vraagt: heel weinig

Hier begint het contrast. Beide gewesten schreven een bewust lichte regeling — en in Brussel beschrijft de wettelijke definitie van het gebouw bijna woord voor woord wat een mede-eigendom is.

Brussel: de wettelijke definitie van “hetzelfde gebouw” is die van een mede-eigendom

De ordonnantie van 19 juli 2001 betreffende de organisatie van de elektriciteitsmarkt, kortweg OELEC, opent het recht om stroom te delen sinds 30 april 2022. Artikel 2, eerste lid, 56°, definieert het gebouw als “elke niet-voorlopige, overdekte en gesloten onroerende constructie met ten minste twee eenheden die op het distributienet of het gewestelijk transmissienet zijn aangesloten en met één of meer gemeenschappelijke delen”.

Leg die zin naast het criterium dat het recht van de mede-eigendom in werking stelt: zodra een gebouw is verdeeld in ten minste twee appartementen die aan verschillende eigenaars toebehoren en het ten minste één gemeenschappelijk deel bevat. Het zijn dezelfde twee voorwaarden. De Brusselse energiewetgever heeft, zonder het te zeggen, zijn deelperimeter afgestemd op die van de mede-eigendom.

De te vervullen voorwaarden passen in vier lijnen, zoals de infofiche van de gewestelijke facilitator ze opsomt:

• de deelnemers bevinden zich in hetzelfde gebouw;
• de productie-installatie bevindt zich in of op dat gebouw;
• de gedeelde stroom komt uit hernieuwbare energiebronnen;
• elke deelnemer blijft gedekt door een leveringscontract bij een leverancier.

En de tekst voegt er ondubbelzinnig aan toe dat “alle bewoners van het gebouw die dat wensen — natuurlijke of rechtspersonen, eigenaars of huurders — mogen deelnemen aan het delen van elektriciteit en dat de productie-installatie mag toebehoren aan een bewoner van het gebouw of aan een derde (bv. de vereniging van mede-eigenaars, derde-investeerders, enz.)”.

Vier praktische punten, vaak over het hoofd gezien, vervolledigen het Brusselse plaatje:

• Geen rechtspersoon op te richten, geen vergunning aan te vragen. Brugel komt niet tussen; de overeenkomst wordt gesloten tussen de producent en elk van de verbruikers, waarna de deelactiviteit via een onlineformulier bij Sibelga wordt aangegeven.
• De uitstap is vrij. Elke partij kan de overeenkomst kosteloos opzeggen met een opzegtermijn van drie weken. Dat is een doorslaggevend argument voor de algemene vergadering tegenover terughoudende mede-eigenaars: niemand zit vast.
• De slimme meter is gratis en Sibelga verbindt zich ertoe hem binnen maximaal vier maanden na de aanvraag te plaatsen. De vervanging is uitdrukkelijk kosteloos voor deelnemers aan een deelactiviteit.
• Warmtekrachtkoppeling op gas is uitgesloten, omdat ze niet hernieuwbaar is. Daarom moest de vereniging van mede-eigenaars Marius Renard in Anderlecht haar deelactiviteit uitvoeren onder een afwijkende regeling, afgesloten in december 2023 — een nuttig precedent om te kennen alvorens een project rond een bestaande warmtekrachtkoppeling te bouwen.

Wallonië: een ruimere definitie, een langere procedure

De Waalse regeling volgt uit het decreet van 5 mei 2022 tot wijziging van het decreet van 12 april 2001, en uit het besluit van de Waalse Regering van 17 maart 2023, gewijzigd bij dat van 5 februari 2026.

Artikel 3, § 1, definieert het gebouw als “ofwel: 1° een vaste, overdekte en gesloten onroerende constructie met ten minste twee delen bestemd om autonoom te worden gebruikt; 2° meerdere vaste, overdekte en gesloten onroerende constructies die tot eenzelfde mede-eigendom behoren”.

Dat tweede punt verdient onderstreping, want het is gunstiger dan de Brusselse regeling en bijna niemand benut het: in Wallonië vormt een woningcomplex van meerdere blokken die tot één mede-eigendom behoren één enkel gebouw in de zin van het delen. Drie blokken onder eenzelfde basisakte mogen dus onderling delen zonder een energiegemeenschap op te richten, met de korting van 80 % erbovenop.

Paragraaf 2 van hetzelfde artikel voegt eraan toe dat bijgebouwen — garages, tuinen, parkings — en gronden integraal deel uitmaken van het gebouw, op voorwaarde dat ze op hetzelfde kadastrale perceel liggen, of een gemeenschappelijke band of toegang met het gebouw vertonen en er complementair of bijkomstig aan zijn. De laadpalen van de ondergrondse parking vallen dus wel degelijk binnen de perimeter.

Daar staat tegenover dat de Waalse procedure veel formeler is. Artikel 7 van hetzelfde besluit organiseert een kennisgeving in cascade, met termijnen uitgedrukt in werkdagen:

Stap	Reglementaire termijn
De aangewezen vertegenwoordiger bezorgt het formulier aan de netbeheerder	—
Ontvangstbevestiging die de volledigheid van het dossier vaststelt	10 werkdagen
Nazicht van de voorwaarden en verzending van het voorstel van typeovereenkomst	20 werkdagen
Terugzending van de ondertekende overeenkomst door de vertegenwoordiger	10 werkdagen
Effectieve start van de deelactiviteit, standaard	20e werkdag na ontvangst van de ondertekende overeenkomst
Informatie aan de leveranciers door de netbeheerder	uiterlijk 15 werkdagen vóór de start

Dat wil zeggen, in het beste geval en met een dossier dat meteen volledig is, ongeveer zestig werkdagen tussen de kennisgeving en de eerste gedeelde kilowattuur — bijna drie kalendermaanden. Een onvolledige kennisgeving die binnen zes maanden niet wordt geregulariseerd, vervalt.

Bij ORES wordt het formulier naar het specifieke adres van de netbeheerder gestuurd, samen met de bijlagen: mandaat van de vertegenwoordiger, situatieplan, verklaring van mede-eigendom, lijst van deelnemers en installaties, verklaring van opslag in voorkomend geval, gepersonaliseerde verdeelsleutels en verklaringen op eer. Dat een volledige bijlage aan de mede-eigendom is gewijd, zegt veel over de verwachte frequentie van dit geval.

Drie technische voorwaarden staan niet ter discussie: elke deelnemer moet beschikken over een dubbelstroommeter — communicerend of AMR — en bij zijn leverancier het meetregime per kwartier activeren; de producent moet afzien van de compensatie; en een beschermde afnemer moet afzien van het sociaal tarief op de gedeelde volumes.

Brussel en Wallonië naast elkaar

	Brussel	Wallonië
Basistekst	OELEC van 19 juli 2001, delen mogelijk sinds 30 april 2022	Decreet van 5 mei 2022 en besluit van 17 maart 2023, gewijzigd op 5 februari 2026
Definitie van het gebouw	Ten minste twee eenheden en één of meer gemeenschappelijke delen	Ten minste twee autonome delen of meerdere gebouwen van eenzelfde mede-eigendom
Bijgebouwen en parkings	Niet uitdrukkelijk geregeld	Inbegrepen bij hetzelfde kadastrale perceel, of gemeenschappelijke band en bijkomstige bestemming
Formaliteit	Onlineaangifte bij Sibelga	Kennisgeving aan de netbeheerder, procedure in cascade
Termijn vóór de start	Gekoppeld aan de plaatsing van de meters, maximaal vier maanden	Ongeveer 60 werkdagen bij een volledig dossier
Rechtspersoon	Nee	Nee
Vergunning van de regulator	Nee	Nee
Netvoordeel op de gedeelde volumes	Gunstigste perimeter: termen op nul	−80 % op de proportionele term
Waarvan men moet afzien	Niets specifieks	Compensatie; sociaal tarief op de gedeelde volumes
Uitstap	Kosteloze opzegging, opzegtermijn van drie weken	Wijziging te melden aan de netbeheerder

Met andere woorden: het energierecht heeft zijn werk gedaan. Zijn de meters geplaatst en zijn de bewoners het eens, dan is er geen enkel reglementair obstakel om te delen binnen een gebouw. Het obstakel ligt elders.

Eerste slot: de vereniging van mede-eigenaars mag de panelen niet bezitten

Dit is het punt dat alle brochures wegmoffelen, ook die van de Brusselse regulator, die zonder verpinken “een mede-eigendom [beschrijft die] beschikt over een fotovoltaïsche installatie op het dak van haar gebouw”.

Het Burgerlijk Wetboek zegt iets anders. Artikel 3.86, § 3, bepaalt dat “de vereniging van mede-eigenaars geen ander vermogen mag hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen”.

Twee woorden tellen: roerende goederen en uitsluitend. Panelen die op het dak zijn vastgeschroefd, een omvormer aan de muur van het technische lokaal, een ingewerkte bekabeling: dat alles wordt onroerend door incorporatie en vormt een inherent bestanddeel van het gebouw. Dat is geen roerend goed meer. De vereniging, rechtspersoon met een strikt afgebakend vermogen, kan er dus geen eigenaar van zijn — en er kan haar evenmin een geïsoleerd zakelijk recht op een inherent bestanddeel worden toegekend.

Het gaat niet om een leerstellig detail. Er moet een houder van het injectiepunt worden aangewezen bij de netbeheerder, in voorkomend geval een btw-nummer worden geopend, een injectiecontract worden getekend, groenestroomcertificaten worden geïnd en de aansprakelijkheid voor het werk worden gedragen. Al die verrichtingen vereisen een geïdentificeerde eigenaar. Slechts drie constructies houden stand.

Route 1 — De onverdeeldheid van de mede-eigenaars: de mede-eigendom investeert

De installatie wordt gefinancierd door de mede-eigendom en wordt een gemeenschappelijk deel, gehouden door de mede-eigenaars in gedwongen onverdeeldheid naar verhouding van hun aandelen. De vereniging bezit ze niet; ze beheert ze, wat precies haar wettelijke doel is. Het injectiepunt is in de praktijk de meter van de gemeenschappelijke delen, die al op naam van de vereniging staat.

Dat is de eenvoudigste constructie om te begrijpen, de goedkoopste op lange termijn, en die welke de meest haalbare meerderheid vereist. Ze veronderstelt daarentegen dat de mede-eigendom over het kapitaal beschikt — reservefonds, kapitaalsoproep of collectieve lening — en dat ze het technische risico over vijfentwintig jaar aanvaardt.

Route 2 — De vzw of de coöperatie op opstalrecht

Een afzonderlijke rechtspersoon, vaak opgericht door de mede-eigenaars zelf, krijgt een opstalrecht op het dak toegekend en wordt eigenaar van de installatie die ze daar opricht. Zij is houder van het injectiepunt, zij factureert, en zij wordt btw-plichtig.

Het voordeel is reëel: het lidmaatschap van de rechtspersoon is een persoonlijk recht, los van de hoedanigheid van mede-eigenaar, wat toelaat huurders als vennoten op te nemen en de statuten van het gebouw ongemoeid te laten. De kostprijs is dat evenzeer: oprichting, boekhouding, parallel bestuur en een authentieke akte voor het opstalrecht, dat moet worden afgebakend en overgeschreven.

Route 3 — De derde-investeerder op opstalrecht

Een externe operator financiert, installeert, exploiteert en bezit, op een door de mede-eigendom toegekend opstalrecht. Die legt niets voor en ontvangt een vergoeding of een deel van de opbrengst. Het is de formule waarmee een mede-eigendom zonder kasmiddelen kan starten, en die de Brusselse regelgeving uitdrukkelijk aanvaardt — op de contractuele voorwaarde, verduidelijkt door Sibelga, dat de afnemer eigenaar blijft van zijn injectie.

De prijs is dubbel: de vereiste meerderheid is de hoogste, en het grootste deel van de gecreëerde waarde verlaat het gebouw voor de hele duur van het contract.

Wat elke route inhoudt

	Route 1 — Onverdeeldheid	Route 2 — Vzw of coöperatie	Route 3 — Derde-investeerder
Meerderheid in de AV	2/3 (art. 3.88, § 1, 1°, b)	4/5 (art. 3.88, § 1, 2°, e)	4/5 (art. 3.88, § 1, 2°, e)
Notariële akte	Nee	Ja, voor het opstalrecht	Ja, voor het opstalrecht
Wie bezit de installatie	De mede-eigenaars in onverdeeldheid	De rechtspersoon	De investeerder
Houder van het injectiepunt	De meter van de gemeenschappelijke delen	De rechtspersoon	De investeerder of de mede-eigendom, volgens contract
Wie stuurt de deelfactuur	De syndicus, voor de mede-eigendom	De rechtspersoon	De investeerder of zijn lasthebber
Wie wordt btw-plichtig boven 10 kVA	De mede-eigendom	De rechtspersoon	De investeerder
Te mobiliseren kapitaal	Volledig	Volledig, buiten het vermogen van de vereniging	Geen
Waar de waarde naartoe gaat	Naar de mede-eigenaars, via de lasten	Naar de vennoten	Naar de investeerder, op de vergoeding na

Let op de paradox, want die bepaalt de hele strategie voor de algemene vergadering: de constructie die de mede-eigendom niets kost, is die welke de moeilijkste meerderheid vereist. Een mede-eigendom die de vier vijfde niet haalt, heeft geen andere keuze dan zelf te financieren.

Tweede slot: de meerderheid hangt af van wie de installatie bezit

Artikel 3.88, § 1, van het Burgerlijk Wetboek regelt de gekwalificeerde meerderheden. Drie van zijn hypothesen raken rechtstreeks aan een deelproject.

Twee derde van de stemmen voor “alle werken betreffende de gemeenschappelijke delen, met uitzondering van de bij wet opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer”. Panelen op het gemeenschappelijke dak plaatsen valt in die categorie: het is een verbeteringswerk, geen herstelling. Twee derde eveneens voor “elke wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft” — nuttig als het reglement van mede-eigendom de deelregels moet opnemen.

Vier vijfde van de stemmen voor “alle daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen, met inbegrip van de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemeenschappelijke delen”. Die drempel geldt zodra een opstalrecht wordt toegekend, wie de begunstigde ook is. Vier vijfde ook voor “elke verkrijging van onroerende goederen die gemeenschappelijk zullen worden”, en voor “elke andere wijziging van de statuten, met inbegrip van de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom” — die laatste hypothese is de klassieke valkuil, want een slecht ontworpen deelactiviteit leidt ertoe de verdeelsleutel van de lasten te willen wijzigen om de opbrengst te herverdelen.

Eenparigheid, ten slotte, voor elke wijziging van de verdeling van de aandelen. Artikel 3.88, § 3, biedt gelukkig een ventiel: wanneer de vergadering met de vereiste gekwalificeerde meerderheid beslist over werken of daden van beschikking, kan zij met diezelfde meerderheid beslissen over de wijziging van de aandelen wanneer die noodzakelijk is.

De valkuil is niet de meerderheid, het is het quorum

Dat is de fout die de meeste projecten een jaar kost. Artikel 3.87, § 5, vereist, opdat de vergadering geldig zou beraadslagen, dat meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en dat zij ten minste de helft van de aandelen bezitten — of, bij gebreke daarvan, dat de aanwezigen meer dan drie vierde van de aandelen vertegenwoordigen. Wordt geen van beide quorums bereikt, dan wordt een tweede vergadering bijeengeroepen na een termijn van ten minste vijftien dagen, die dan beraadslaagt ongeacht het aantal aanwezigen.

In een gebouw dat overwegend door huurders wordt bewoond, waar verhuurders zich weinig verplaatsen, strandt de eerste vergadering vaak op het quorum. Dat doodt het project niet, maar het voegt mechanisch vijftien dagen en een oproeping toe.

Twee procedurele details verdienen terloops vermelding. De oproeping moet ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering worden meegedeeld, en de schriftelijke voorstellen van de mede-eigenaars moeten de syndicus ten minste drie weken vóór het begin van de statutaire periode van de gewone vergadering bereiken: een mede-eigenaar die het delen op de agenda wil laten zetten, moet er dus meer dan een maand op voorhand aan beginnen. Ten slotte preciseert artikel 3.87, § 8, dat onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen niet worden beschouwd als uitgebrachte stemmen voor de berekening van de vereiste meerderheid — wat, tegen de intuïtie in, de twee derde makkelijker haalbaar maakt dan men denkt in een besluiteloze zaal.

Derde slot: het mandaat van de syndicus is korter dan het project

Een fotovoltaïsche installatie gaat vijfentwintig jaar mee. De deelovereenkomst met de netbeheerder is van onbepaalde duur. De Brusselse groenestroomcertificaten lopen tien jaar.

Het mandaat van de syndicus “mag niet langer duren dan drie jaar”, volgens artikel 3.89, § 1, van het Burgerlijk Wetboek. En dezelfde bepaling voegt eraan toe: “Behoudens uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering mag hij geen verbintenis aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat overschrijdt.”

Het gevolg is rechtstreeks en wordt zelden voorzien: de beslissing die de syndicus belast met de ondertekening van de deelovereenkomst moet hem uitdrukkelijk machtigen zich boven zijn mandaat te verbinden. Zo niet is de handtekening broos, en de vraag zal opnieuw opduiken bij de eerste wissel van syndicus — dat wil zeggen, statistisch gezien, vóór het einde van het project.

De syndicus doet niet gratis wat niet in zijn contract staat

Datzelfde artikel legt op dat de verhouding tussen de syndicus en de vereniging in een schriftelijke overeenkomst staat met “de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de vergoeding ervoor”, en het beslecht droogweg: “Elke niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding, behoudens beslissing van de algemene vergadering.”

Het beheer van een deelactiviteit is nochtans geen symbolische taak. De beheerder moet de gedeelde stroom aan elke deelnemer factureren, de activiteit aangeven, elke wijziging melden — instap, uitstap, wijziging van verdeelmethode — en de bijhorende netkosten innen om ze aan de netbeheerder door te storten. In Brussel bezorgt Sibelga elke maand de nodige gegevensbestanden; er moet iemand zijn om die te verwerken.

Een vergadering die de installatie goedkeurt zonder de vergoeding voor dat beheer goed te keuren, keurt in de praktijk een project goed dat nooit zal starten. Het punt moet uitdrukkelijk op de agenda staan, als becijferde aanvullende prestatie. De overeenkomstige documentaire last aan Waalse zijde wordt uitgewerkt in “Energiegemeenschap: CWaPE-documenten en termijnen”.

De overdrachtslijst, op te stellen vóór ze nodig is

Bij een wissel van syndicus moeten zeven elementen van de ene hand in de andere overgaan, zoniet wordt de deelactiviteit onfactureerbaar:

1. de met elke deelnemer ondertekende deelovereenkomst;
2. de met de netbeheerder gesloten overeenkomst;
3. de bijgewerkte lijst van deelnemende EAN-codes, met in- en uitstapdata;
4. de geldende verdeelsleutel en de beslissing van de vergadering die ze heeft aangenomen;
5. de gestemde overdrachtsprijs en de datum van inwerkingtreding;
6. de factuurhistoriek, met haar doorlopende wettelijke nummering;
7. de btw-aangiften en de opvolging van de groenestroomcertificaten.

De eigenaar stemt, de huurder verbruikt

Hier komt de scheeftrekking die in de praktijk de meeste projecten doodt — en ze is niet juridisch, ze is sociologisch.

De deelnemer aan een deelactiviteit is de houder van het leveringspunt: de persoon wiens naam op de meter staat, dus de bewoner. De algemene vergadering bestaat daarentegen uit eigenaars. In een gemiddeld Brussels gebouw woont een aanzienlijk deel van die eigenaars niet in het gebouw en zal nooit een gedeelde kilowattuur verbruiken. De Centrale Raad voor het Bedrijfsleven schrijft het zonder omwegen over de renovatie van mede-eigendommen: de meeste bewoners zijn huurders, en worden dus geconfronteerd met het eigenaar-huurderdilemma.

Energiedelen heft dat dilemma niet op, maar het verkleint het — op voorwaarde dat men het onder ogen ziet in plaats van eromheen te werken.

De waarde in beide richtingen laten stromen

De constructie in onverdeeldheid heeft een eigenschap die geen van de twee andere heeft: de opbrengst van de stroomverkoop komt op de rekening van de mede-eigendom en verlicht de gemeenschappelijke lasten, en komt dus de eigenaars ten goede, verhuurders inbegrepen. Tegelijk komt de korting op de kilowattuurprijs de bewoners ten goede, dus de huurders. Dezelfde installatie bedient beide groepen via twee verschillende kanalen.

Dat is het argument voor de vergadering, en men kan het beter becijferen dan uitspreken: een verhuurder die niets verbruikt, ziet zijn aandeel in de lasten toch dalen, en zijn pand wint een verhuurargument.

Ontwerpen voor de rotatie, niet voor het huidige ogenblik

Een huurgebouw wisselt voortdurend van bewoners. Elke verhuizing is een uitstap van een deelnemer die aan de netbeheerder moet worden gemeld, en elke aankomst een aansluiting die moet worden voorgesteld. Daaruit volgen drie ontwerpprincipes:

• Stem de prijs in de algemene vergadering, onderhandel hem niet appartement per appartement. Eén prijs, jaarlijks herzienbaar, overleeft de rotatie; een mozaïek van individuele prijzen overleeft de tweede verhuizing niet. De verdedigbare methodes worden vergeleken in “Interne overdrachtsprijs in een gemeenschap”.
• Kies een sleutel die in- en uitstap opvangt. Een sleutel in vaste percentages moet bij elke beweging opnieuw worden gemeld; een sleutel evenredig met het verbruik stelt zichzelf bij. De keuze tussen beide logica’s wordt behandeld in “Verdeelsleutel in België: de 3 regio’s”.
• Informeer op het ogenblik van de huurovereenkomst. Het bestaan van de deelactiviteit, de geldende prijs en de aansluitingsprocedure moeten in het dossier voor de nieuwe bewoner staan, net als het reglement van inwendige orde. Dat is het enige moment waarop de informatie een intredende huurder echt bereikt.

Het bestuurluik — deelnemers informeren, stemmingen organiseren, het nieuwsoverzicht bijhouden — wordt uitgewerkt in “Leden van een energiegemeenschap betrekken”.

Wat het in cijfers oplevert, en de twee fiscale valkuilen

Het plafond is niet het dak, het is het kwartier

Een Brussels gebouw telt gemiddeld 8,9 woningen; een Waals gebouw 6,2. Een plat dak van een gebouw met negen woningen herbergt moeiteloos 30 tot 50 kWp.

Niet dat vermogen bepaalt de winst, wel het aandeel van de productie dat binnen het kwartier een afnemer vindt. De absorptievolgorde in een gebouw is bijna altijd dezelfde, en het loont de moeite ze te volgen:

1. De gemeenschappelijke delen — lift, verlichting, ventilatie, circulatiepompen: permanente basis, bij voorrang geabsorbeerd, en rechtstreeks zelf verbruikt aan het injectiepunt in plaats van gedeeld;
2. De laadpalen van de parking — de enige werkelijk stuurbare post van het gebouw, en de doeltreffendste: een laadbeurt van de nacht naar de middag verschuiven, zet overschot dat voor enkele cent wordt geïnjecteerd om in gedeelde stroom;
3. De boilers en warmtepompen — verplaatsbaar met een klok of een verbonden thermostaat, zonder tussenkomst van de bewoners;
4. De woningen — de rest, ondergaan.

Wat een kilowattuur overschot waard is naargelang het gebruik ervan, wordt becijferd in “Zonne-overschot: de 5 opties vergeleken”, en de globale rendabiliteit van een installatie in “Zonnepanelen 2026: nog rendabel in Wallonië?”.

Valkuil nr. 1: de 10 kVA van de btw

Een administratieve beslissing nr. E.T. 114.454 van 28 oktober 2014 stelt dat een lokale stroomproducent zonder andere btw-plichtige activiteit, met een installatie waarvan het maximale wisselstroomvermogen niet meer bedraagt dan 10 kVA, geen economische activiteit uitoefent in de zin van het Btw-Wetboek, gelet op het geringe belang van zijn leveringen.

Een particulier die het overschot van zijn zes panelen deelt, valt dus buiten het toepassingsgebied. Een gebouwendak nooit. De Brusselse gewestelijke gids zegt het zonder omwegen: los van het opzetten van een deelactiviteit moet elke persoon met installaties waarvan het gecumuleerde omvormervermogen 10 kVA overschrijdt, zich voor de btw registreren. In de praktijk: ongeveer drie uitgeruste woningen.

De nuance die budgetten redt: btw-plicht betekent niet automatisch btw aanrekenen. Men kan nog altijd kiezen voor de vrijstellingsregeling als de jaaromzet onder 25 000 € blijft, wat voor de overgrote meerderheid van deelactiviteiten in gebouwen het geval is. Maar er moet toch een btw-nummer worden geopend en listings worden ingediend, wat een terugkerende boekhoudkost toevoegt, welke constructie ook wordt gekozen. Het is de post die het meest systematisch uit de budgetten van de algemene vergadering wordt vergeten.

De toepasselijke tarieven en de verplichte vermeldingen van de deelfactuur worden behandeld in “Gedeelde elektriciteit factureren in België”.

Valkuil nr. 2: de groenestroomcertificaten veranderen van schaal op 1 april 2026

In Brussel worden de toekenningscoëfficiënten van de groenestroomcertificaten elk jaar door Brugel herijkt om een terugverdientijd van zeven jaar na te streven. Voor nieuwe installaties die vanaf 1 april 2026 in dienst worden gesteld, wordt het barema sterk uitgehold naarmate het vermogen stijgt:

Geïnstalleerd vermogen	Evolutie van de coëfficiënt
Tot 5 kWp	Geen wijziging
Van 5 tot 36 kWp	−11 %
Van 36 tot 100 kWp	−45 %
Boven 100 kWp	Geen groenestroomcertificaat meer

Sinds 1 januari 2026 is bovendien een RESCert-certificaat van een gecertificeerde installateur vereist voor installaties tot 5 kWp, zonder hetwelk de toegang tot de groenestroomcertificaten gesloten is.

Voor een mede-eigendom is het gevolg concreet: de schijf van 36 tot 100 kWp verliest bijna de helft van haar steun, en boven 100 kWp is er helemaal geen meer. Een groot dak dat men in 2024 maximaal zou hebben gedimensioneerd, wordt voortaan gedimensioneerd op wat het gebouw werkelijk absorbeert, niet op wat de oppervlakte toelaat. Precies daar houdt de simulatie van de sleutel en van het binnen het kwartier absorbeerbare volume op een theoretische oefening te zijn.

Aan Waalse zijde merkt de CWaPE van haar kant op dat de verplichting om groenestroomcertificaten terug te geven op de gedeelde volumes moeilijk te rechtvaardigen is voor recente installaties die er geen meer ontvangen, terwijl de betrokken stroom gegarandeerd hernieuwbaar en lokaal is — een correctie die wordt verwacht maar tot op heden niet verworven is.

De volgorde die werkt, en hoelang ze werkelijk duurt

Projecten die mislukken, vergissen zich bijna nooit in de techniek. Ze vergissen zich in de volgorde: ze stemmen voor ze weten, of ze kiezen de constructie nadat ze offertes hebben gevraagd. Hier is de omgekeerde volgorde.

Moment	Wat men doet	Waarom nu
T‑12 maanden	Een mede-eigenaar of de raad van mede-eigendom meldt het punt aan de syndicus	Schriftelijke voorstellen moeten ten minste drie weken vóór de statutaire periode van de vergadering toekomen
T‑11	De elektrische perimeter en de verbruikshistoriek bij de netbeheerder opvragen	Zonder belastingscurven is elke becijfering een mening
T‑10	Een beroep doen op de gewestelijke facilitator, gratis	Hij levert instrumenten voor economische analyse en modellen van overeenkomst en facturatie
T‑9	De eigendomsstructuur kiezen	Die keuze, en alleen die, bepaalt de te halen meerderheid: 2/3 of 4/5
T‑8 tot T‑5	Offertes, financieringsplan, simulatie van de sleutel en van het absorbeerbare volume	Een vergadering stemt over een cijfer, niet over een intentie
T‑4	Oproeping, ten minste vijftien dagen vóór de vergadering	Anticipeer op een mislukt quorum en de tweede vergadering na vijftien dagen
T‑3	Algemene vergadering: constructie, budget, prijs, sleutel, mandaat van de syndicus boven zijn termijn, vergoeding van het beheer	Vijf beslissingen, geen enkele
T‑3 tot T+1	Slimme meters aanvragen voor alle deelnemers	Tot vier maanden termijn in Brussel; dit is het kritieke pad
T‑1	De deelovereenkomsten met elke deelnemer ondertekenen	De overeenkomst gaat de aangifte vooraf
T‑1	Aangeven bij Sibelga of melden aan de Waalse netbeheerder	Reken op ongeveer 60 werkdagen in Wallonië
T0	Start van de deelactiviteit	De leveranciers worden uiterlijk 15 werkdagen vooraf geïnformeerd
Elk jaar	Prijs, sleutel en deelnemerslijst herzien; rapporteren	Een deelactiviteit stuurt men, men plaatst ze niet

Het kritieke pad is noch de stemming noch de administratie: het zijn de slimme meters. In een gebouw waar meerdere deelnemers er nog geen hebben, is dat de enige stap die geen enkele beslissing van de vergadering kan versnellen. Ze verdient het de dag na de stemming te worden opgestart, niet op het ogenblik van de aangifte.

Wat u moet onthouden

1. Het gebouw is veruit de beste deelconfiguratie van het land. De gunstigste tariefperimeter van beide gewesten, een ondergane maar reële diversiteit aan profielen, en een meter van de gemeenschappelijke delen die de hele dag verbruikt. Niets daarvan vindt men terug in een verkaveling.

2. Het energierecht blokkeert niet. Geen rechtspersoon, geen vergunning van de regulator, geen leverancierswissel: een overeenkomst, een formulier, communicerende meters. In Brussel is de wettelijke definitie van het gebouw zelfs afgestemd op die van de mede-eigendom.

3. De vereniging van mede-eigenaars mag de panelen niet bezitten. Artikel 3.86, § 3, beperkt haar vermogen tot de roerende goederen nodig voor haar doel; panelen die op het dak zijn bevestigd zijn dat niet. Er moet dus een echte eigenaar worden aangewezen: de mede-eigenaars in onverdeeldheid, een rechtspersoon, of een derde-investeerder.

4. De meerderheidsdrempel volgt uit de constructie, niet uit de werken. Twee derde als de mede-eigendom investeert en bezit; vier vijfde zodra een opstalrecht wordt toegekend. De constructie die niets kost, is die welke de moeilijkste meerderheid vereist.

5. Het mandaat van de syndicus is korter dan het project. Maximaal drie jaar, en geen enkele verbintenis daarbovenop zonder uitdrukkelijke beslissing van de vergadering. Die machtiging, de vergoeding van het beheer en de overdrachtslijst moeten op dezelfde dag als de installatie worden gestemd.

6. De eigenaar stemt, de huurder verbruikt. De constructie in onverdeeldheid is de enige die de waarde aan beide groepen teruggeeft: de opbrengst verlicht de lasten van de eigenaars, de korting verlicht de factuur van de bewoners. Zo moet het in de vergadering worden gezegd.

7. Wat men er niet van mag verwachten: delen doet de netkosten op de residuele stroom niet verdwijnen, ontslaat niet van een leveringscontract, en verandert een overgedimensioneerd dak niet in een rente — sinds 1 april 2026 zijn er in Brussel boven 100 kWp helemaal geen groenestroomcertificaten meer. Het volume dat telt, is dat wat het gebouw binnen het kwartier absorbeert, niet wat het dak kan produceren.

Zet het delen in uw gebouw op met OptimCE

Opensourceplatform ontworpen voor Belgische energiegemeenschappen: leden, meters, verdeelsleutels en deelactiviteiten op één plek — tot en met de simulatie van het volume dat uw gebouw werkelijk per kwartier kan absorberen, nog vóór u de algemene vergadering bijeenroept.

Aan de slag op app.optimce.be →

FAQ

Mag een mede-eigendom de stroom van haar dak delen tussen de appartementen?

Ja, en het is de lichtste vorm van de Belgische regeling. Zowel in Brussel als in Wallonië vereist het delen binnen eenzelfde gebouw geen rechtspersoon en geen vergunning van de regulator: een overeenkomst tussen de deelnemers en een verklaring bij de netbeheerder volstaan.

De vier voorwaarden zijn aan beide zijden van de gewestgrens dezelfde: de deelnemers bevinden zich in het gebouw, de productie-installatie ligt in of op dat gebouw, de gedeelde stroom is hernieuwbaar, en elke deelnemer behoudt zijn leveringscontract.

De moeilijkheid is dus niet de toestemming om te delen. Ze bestaat erin te beslissen wie eigenaar is van de installatie die dat delen voedt — en die vraag valt onder het Burgerlijk Wetboek, niet onder het energierecht.

Welke meerderheid is nodig in de algemene vergadering om zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak te plaatsen?

Twee derde van de stemmen als de mede-eigendom de installatie zelf financiert en bezit, op grond van artikel 3.88, § 1, 1°, b, van het Burgerlijk Wetboek, dat “alle werken betreffende de gemeenschappelijke delen” beoogt.

Vier vijfde daarentegen zodra een zakelijk recht aan een derde wordt toegekend — derde-investeerder, coöperatie, vzw — omdat men dan onder 2°, e, van dezelfde paragraaf valt, die “alle daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen” beoogt.

De drempel hangt dus niet af van de aard van de werken maar van de gekozen eigendomsstructuur. Dat is contra-intuïtief, en het verdient beslecht te worden vóór er ook maar één offerte wordt gevraagd.

Mag de vereniging van mede-eigenaars eigenaar zijn van de installatie?

Nee, niet in de strikte zin. Artikel 3.86, § 3, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat “de vereniging van mede-eigenaars geen ander vermogen mag hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw”.

Panelen die aan het dak zijn bevestigd worden echter onroerend door incorporatie en vallen buiten die categorie. Het zijn de mede-eigenaars die er eigenaar van zijn in gedwongen onverdeeldheid, naar verhouding van hun aandelen; de vereniging beperkt zich tot het beheer.

Het onderscheid lijkt academisch tot de dag waarop een houder van het injectiepunt moet worden aangewezen, een btw-nummer moet worden geopend of een appartement wordt verkocht. Op dat ogenblik beslist het over alles.

Mogen huurders deelnemen aan het energiedelen van het gebouw?

Ja, en in de meeste gebouwen vormen zij zelfs de meerderheid van de deelnemers. De Brusselse regelgeving zegt het uitdrukkelijk: alle bewoners van het gebouw die dat wensen, eigenaars of huurders, mogen deelnemen.

De deelnemer aan een deelactiviteit is de houder van het leveringspunt, dus degene wiens naam op de meter staat — de bewoner, niet de eigenaar van de muur.

Dat creëert een scheeftrekking die men van bij het ontwerp moet aanvaarden: de vergadering die stemt bestaat uit eigenaars, van wie velen nooit een gedeelde kilowattuur zullen verbruiken, terwijl de korting huurders ten goede komt die niet hebben gestemd. De opbrengst van de verkoop komt de mede-eigendom toe en verlicht de lasten, wat de cirkel gedeeltelijk sluit.

Moet men een energiegemeenschap oprichten om binnen een gebouw te delen?

Nee, en daarin schuilt precies het belang van de regeling binnen eenzelfde gebouw: men spreekt van actieve afnemers die gezamenlijk optreden, niet van een gemeenschap.

De energiegemeenschap wordt pas nodig zodra men het gebouw verlaat — meerdere gebouwen zonder gemeenschappelijke mede-eigendom, deelnemers elders in de gemeente — of wanneer de stroom niet hernieuwbaar is.

Daarom kan een warmtekrachtkoppeling op aardgas geen Brusselse deelactiviteit binnen eenzelfde gebouw voeden, en moest het project Marius Renard in Anderlecht werken onder een afwijkende regeling, afgesloten in december 2023.

Let evenwel op de Waalse bijzonderheid: meerdere constructies die tot eenzelfde mede-eigendom behoren, gelden als één enkel gebouw. Een geheel van drie blokken onder eenzelfde basisakte blijft dus in de lichte regeling.

Wat gebeurt er met het delen als de syndicus tussentijds verandert?

Niets, op voorwaarde dat men eraan heeft gedacht. Het mandaat van de syndicus mag niet langer duren dan drie jaar, en artikel 3.89, § 1, preciseert dat hij, “behoudens uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, geen verbintenis mag aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat overschrijdt”.

Aangezien de overeenkomst met de netbeheerder van onbepaalde duur is en de installatie vijfentwintig jaar meegaat, moet de beslissing van de vergadering die verbintenis boven het mandaat uitdrukkelijk toestaan.

Vervolgens moet de overdracht worden georganiseerd: deelovereenkomst, overeenkomst met de netbeheerder, lijst van EAN-codes, geldende sleutel, gestemde prijs, factuurhistoriek en btw-aangiften. Een deelactiviteit zonder vertegenwoordiger stopt niet vanzelf — ze wordt gewoon onfactureerbaar.

Bronnen

• Centrale Raad voor het Bedrijfsleven — De energetische renovatie van mede-eigendommen stimuleren (CCE 2021-0241) — bron van de cijfers over het gebouwenbestand: 37 419 appartementsgebouwen in Brussel voor 332 921 woningen, oftewel 56,8 % van het gewestelijke bestand, 45 395 gebouwen in Wallonië voor 283 214 woningen, oftewel 16,3 %, een gemiddelde van 8,9 en 6,2 woningen per gebouw, 88,8 % van de Brusselse gebouwen gebouwd vóór 1981, en 75 000 mede-eigendommen ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen in 2017, waarvan 16 000 in Brussel. De nota is ook de bron van de vaststelling dat de meeste bewoners van mede-eigendommen huurders zijn. Primaire gegevens: Statbel, kadastrale statistiek van het gebouwenpark, jaar 2020.
• Statbel — Kadastrale statistiek van het gebouwenpark — primaire bron van de hierboven vermelde tellingen van woningen en appartementsgebouwen.
• CWaPE — Evaluatierapport over het kader inzake energiegemeenschappen, energiedelen en zelfverbruik, 20 februari 2025 — bron van de telling van vier deelactiviteiten binnen eenzelfde gebouw en drie binnen een energiegemeenschap in Wallonië, alsook van de vastgestelde obstakels, waaronder de kwestie van de teruggave van groenestroomcertificaten op de gedeelde volumes.
• Leefmilieu Brussel — Infofiche “Elektriciteit delen”, Facilitator Energiedelen en Energiegemeenschappen — bron van de definitie van het gebouw uit artikel 2, eerste lid, 56°, van de OELEC, van de opening van het recht om te delen op 30 april 2022, van de vier voorwaarden voor delen binnen eenzelfde gebouw, van de deelname van zowel eigenaars als huurders, van de mogelijkheid dat een derde of de vereniging van mede-eigenaars de installatie bezit, van de uitsluiting van warmtekrachtkoppeling op aardgas, van de opzegtermijn van drie weken, van de plaatsingstermijn van de slimme meter van maximaal vier maanden en van de lijst van taken van de beheerder van de deelactiviteit.
• Brugel — Energiedelen binnen eenzelfde gebouw: een pluspunt voor mede-eigendommen — brochure van de Brusselse regulator die het geval beschrijft van een mede-eigendom waarvan de installatie is aangesloten op de meter van de gemeenschappelijke delen, de vijf startstappen en de kosteloosheid van de metervervanging.
• Brugel — Binnen hetzelfde gebouw — herinnering aan de vier voorwaarden en aan de verplichting voor elke deelnemer om een leveringscontract te behouden.
• Brugel — Nettarieven van toepassing op energiedelen — bron van de tariefbehandeling van de perimeter binnen eenzelfde gebouw, van de verwijzing naar beslissing 285bis van 4 november 2024 en van de toepassingsperiode, van 1 januari 2025 tot 31 december 2029.
• Sibelga — Energiedelen in eenzelfde gebouw — bron van de lijst van deelnemers in een gebouw (de producent, de meters van de gemeenschappelijke delen, de woningen, eventuele handelszaken), van de vrije prijszetting, van het behoud van de netkosten, van de aanwijzing van het uniek aanspreekpunt en van de contractuele voorwaarde bij een derde-investeerder. Geraadpleegd op 27 augustus 2026.
• Sibelga — Verdeelmethodes — bron van de drie in Brussel beschikbare verdeelmethodes, van de mogelijkheid om op elk ogenblik van methode te veranderen en van de maandelijkse overdracht van de gegevensbestanden aan het uniek aanspreekpunt. Geraadpleegd op 27 augustus 2026.
• Brugel — Marius Renard — bron van het afwijkende karakter van de deelactiviteit georganiseerd door deze Anderlechtse vereniging van mede-eigenaars en van de afsluiting ervan in december 2023.
• Leefmilieu Brussel — Fotovoltaïsche panelen: nieuwe maatregelen in 2026 voor de groenestroomcertificaten — bron van het barema dat geldt voor installaties in dienst gesteld vanaf 1 april 2026 (geen wijziging tot 5 kWp, −11 % van 5 tot 36 kWp, −45 % van 36 tot 100 kWp, geen certificaat meer boven 100 kWp), van de nagestreefde terugverdientijd van zeven jaar en van de vereiste van het RESCert-certificaat sinds 1 januari 2026.
• Gids Duurzame Gebouwen — Elektriciteit delen binnen een gebouw — bron van de regel inzake btw-plicht boven 10 kVA gecumuleerd omvormervermogen, van de mogelijkheid te kiezen voor de vrijstellingsregeling onder 25 000 € jaaromzet, en van de opsplitsing van de door de deelnemer betaalde prijs in lokale energie, netkosten en federale heffingen.
• SPW Energie — Energiegemeenschappen en energiedelen binnen eenzelfde gebouw — bron van de afwezigheid van een verplichting tot oprichting van een rechtspersoon, van de aanwijzing van een vertegenwoordiger als uniek aanspreekpunt van de netbeheerder, van de vereiste van een op afstand uitgelezen dubbelstroommeter, van de onverenigbaarheid met de jaarlijkse compensatie en van het afzien van het sociaal tarief op de gedeelde volumes.
• CWaPE — Energiedelen — reglementaire definitie van het delen per kwartier, rechtsgrond van het decreet van 5 mei 2022 en van het besluit van de Waalse Regering van 17 maart 2023, formulieren en bijlagen, typeovereenkomst en lijst van standaardverdeelsleutels.
• Besluit van de Waalse Regering van 17 maart 2023 betreffende de energiegemeenschappen en het energiedelen — bron van de tekst van artikel 3, § 1 en § 2, dat het gebouw definieert, met inbegrip van de gelijkstelling van meerdere constructies die tot eenzelfde mede-eigendom behoren en van de opname van bijgebouwen en gronden, alsook van alle termijnen van artikel 7: tien werkdagen voor de ontvangstbevestiging van volledigheid, twintig voor het nazicht van de voorwaarden, tien voor het terugzenden van de ondertekende overeenkomst, start op de twintigste werkdag na ontvangst van de ondertekende overeenkomst, informatie aan de leveranciers vijftien werkdagen vóór de start, en verval van de kennisgeving na zes maanden.
• UVCW — De Waalse Regering verruimt het begrip lokale overheid na een arrest van de Raad van State — bron van de wijziging van het besluit van 17 maart 2023 door het besluit van de Waalse Regering van 5 februari 2026.
• ORES — Een deelactiviteit binnen eenzelfde gebouw opstarten — bron van de procedure in vijf stappen, van de lijst van bijlagen bij het formulier waaronder de verklaring van mede-eigendom, van de activering van het meetregime per kwartier bij de leverancier en van de herinnering aan de korting van 80 % op de proportionele term.
• ORES — Periodieke afnametarieven 2026, door de CWaPE goedgekeurd raster — bron van de korting van 80 % op de proportionele term toegepast op de binnen eenzelfde gebouw gedeelde energie, onder de globaliseringscodes E216 in distributie en E526 in transport, en van de afwezigheid van korting op de residueel afgenomen stroom.
• Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars — Wet op de mede-eigendom, uittreksel uit boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek — bron van de tekst van de artikelen 3.86, § 3, over het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars, 3.87, § 3, § 5 en § 8, over de oproeping, het quorum en de berekening van de meerderheid, 3.88, § 1 en § 3, over de meerderheden van twee derde, vier vijfde en eenparigheid, en 3.89, § 1, over de duur van het mandaat van de syndicus, zijn schriftelijke overeenkomst en het verbod zich boven zijn termijn te verbinden.
• Gilles Carnoy — Mede-eigendom en energiegemeenschappen — notariële analyse van de onmogelijkheid voor de vereniging van mede-eigenaars om een installatie te bezitten die een inherent bestanddeel van het gebouw is geworden, en van de drie alternatieve constructies: onverdeeldheid tussen mede-eigenaars, rechtspersoon met een opstalrecht, derde-investeerder.
• Nisaba — Zonnepanelen op een gemeenschappelijk dak en gedwongen mede-eigendom — vergelijking van de drie formules om het dak ter beschikking te stellen (huur, exclusief gebruiksrecht, opstalrecht) en herinnering dat een mede-eigenaar geen panelen mag plaatsen zonder beslissing van de algemene vergadering.