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Partage d'énergie en copropriété : le guide

· par Eric d'OptimCE

Guide Communauté d'énergie Administratif

En Belgique, 616 135 logements se trouvent dans un immeuble à appartements rien qu’à Bruxelles et en Wallonie — 332 921 dans la Région bruxelloise, 283 214 en Région wallonne. À Bruxelles, cela représente 56,8 % du parc de logements, contre 16,3 % en Wallonie. Et 88,8 % de ces immeubles bruxellois ont été construits avant 1981.

Chacun de ces bâtiments possède une toiture commune, un compteur des communs, et une dizaine de compteurs privatifs dont les habitudes de consommation ne se ressemblent pas. Sur le papier, c’est la configuration idéale du partage d’électricité : le meilleur périmètre tarifaire du pays, la plus grande diversité de profils au quart d’heure, et aucune personne morale à créer.

Dans les faits, la CWaPE ne recensait, dans son rapport d’évaluation du 20 février 2025, que quatre opérations de partage au sein d’un même bâtiment sur tout le territoire wallon. Quatre.

Cet article ne réexplique pas ce qu’est une communauté d’énergie ni ce qui sépare une CER d’une CEC ou d’une CEL — c’est fait dans « Communautés d’énergie en Belgique : CER, CEC, CEL ». Il ne redéfinit pas l’autoconsommation collective, posée dans « Autoconsommation collective en Belgique », ni les méthodes de répartition, comparées région par région dans « Clé de répartition en Belgique : les 3 régions ». Il ne refait pas la mécanique des deux factures, des mentions obligatoires et des taux de TVA, détaillée dans « Facturer l’électricité partagée en Belgique », ni le tableau des quatre périmètres tarifaires bruxellois et de la réduction wallonne de 80 %, établi dans « Baisser sa facture sans changer de fournisseur ».

Il répond à une question que ces articles ne posent pas : dans un immeuble, ce n’est pas le droit de l’énergie qui bloque — c’est le droit de la copropriété.

Le régulateur demande une convention et un formulaire. Le livre 3 du Code civil, lui, pose trois verrous que les brochures ne mentionnent jamais : l’association des copropriétaires ne peut pas posséder les panneaux, la majorité requise dépend de qui les possède, et le mandat du syndic est plus court que la durée de vie du projet.

Comparaison des trois montages de propriété possibles pour une installation photovoltaïque sur la toiture commune d'une copropriété belge en 2026. Dans la première route, les copropriétaires financent l'installation qui devient une partie commune détenue en indivision forcée : la décision se prend à la majorité des deux tiers en assemblée générale, le point d'injection est le compteur des communs, le syndic facture au nom de la copropriété, et c'est la copropriété qui s'assujettit à la TVA au-delà de dix kilovoltampères. Dans la deuxième route, une ASBL ou une coopérative détient l'installation sur un droit de superficie consenti par la copropriété : la décision exige quatre cinquièmes des voix, la personne morale est titulaire du point d'injection, facture elle-même et porte l'assujettissement. Dans la troisième route, un tiers investisseur détient l'installation sur droit de superficie, également à quatre cinquièmes des voix : la copropriété n'avance aucun capital mais ne perçoit qu'une redevance ou une part de recette, et la valeur créée sort de l'immeuble. Une bande en bas du schéma rappelle que l'association des copropriétaires elle-même n'est propriétaire dans aucune des trois routes, parce que l'article 3.86, paragraphe 3, du Code civil limite son patrimoine aux meubles nécessaires à la conservation et à l'administration de l'immeuble.

L’immeuble est le meilleur périmètre électrique du pays

Avant d’entrer dans les verrous, il faut mesurer l’enjeu — parce qu’il est réel, et plus grand qu’ailleurs.

Le partage d’électricité fait toujours transiter les kilowattheures par le réseau public, et les frais de réseau restent donc dus. Mais le tarif appliqué dépend de la distance électrique entre le producteur et le consommateur. Quand les deux sont dans le même bâtiment, cette distance est minimale, et les deux régulateurs en ont tiré les conséquences.

À Bruxelles, la décision Brugel 285bis du 4 novembre 2024, applicable du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2029, place le partage intra-bâtiment dans le périmètre le plus favorable de la grille : sur les volumes partagés, la refacturation du transport, le terme fixe, le terme proportionnel et le terme de puissance prélevée tombent tous à zéro. En Wallonie, la grille ORES 2026 applique une réduction de 80 % au terme proportionnel sur l’énergie partagée au sein d’un même bâtiment, identifiée sous les codes de globalisation E216 en distribution et E526 en transport. Aucune réduction sur l’électricité résiduelle, et aucune réduction du tout pour le partage organisé au sein d’une communauté d’énergie.

Le tableau complet des quatre périmètres bruxellois figure dans « Baisser sa facture sans changer de fournisseur » ; il n’y a pas lieu de le refaire ici. Ce qui mérite d’être ajouté, en revanche, c’est ce que l’immeuble apporte de spécifique au-delà du tarif.

Le compteur des communs est un absorbeur diurne, et c’est rare

Un partage n’est valorisé que dans le quart d’heure : ce qui n’est pas consommé pendant le créneau de production retombe en simple injection, revendue au tarif d’injection. Le problème structurel de tous les projets de partage est donc de trouver des consommateurs éveillés en milieu de journée.

Un immeuble à appartements en possède un par construction. L’ascenseur, l’éclairage des couloirs et des caves, la ventilation mécanique, les circulateurs de chauffage, les pompes de relevage, la porte de garage, l’éclairage du parking et, de plus en plus souvent, les bornes de recharge consomment toute la journée, sans interruption ni week-end. C’est un socle de consommation diurne stable qu’un producteur ne trouve nulle part ailleurs sans aller démarcher une école ou un commerce.

Sibelga le formule d’ailleurs très bien en décrivant qui sont les participants dans le cas d’un immeuble : le producteur, le ou les compteurs des communs, les différents logements, et éventuellement des commerces. Le compteur des communs n’est pas un accessoire du montage, c’est son premier client.

La diversité des profils ne se décrète pas, elle se constate

L’autre avantage tient à la composition sociale du bâtiment. Un immeuble de quinze appartements abrite typiquement un ou deux retraités, un télétravailleur, un indépendant, une famille avec enfants en bas âge, plusieurs actifs absents en journée et un logement vide en cours de relocation. Cette hétérogénéité — subie, pas choisie — produit une courbe agrégée nettement plus plate que celle d’un lotissement occupé par le même profil socio-professionnel.

C’est la principale raison pour laquelle un immeuble absorbe mieux qu’un quartier pavillonnaire à puissance installée identique. La logique de composition d’un groupe de partage par horaire plutôt que par affinité est développée dans « Électricité en circuit court : le mode d’emploi » ; dans un immeuble, cette composition est en grande partie déjà faite.

Ce que le droit de l’énergie demande à une copropriété : très peu

Ici commence le contraste. Les deux Régions ont écrit un régime volontairement léger — et à Bruxelles, la définition légale du bâtiment décrit presque mot pour mot ce qu’est une copropriété.

Bruxelles : la définition légale du « même bâtiment » est celle d’une copropriété

L’ordonnance du 19 juillet 2001 relative à l’organisation du marché de l’électricité, dite OELEC, ouvre le droit de partager de l’électricité depuis le 30 avril 2022. Son article 2, alinéa 1er, 56°, définit le bâtiment comme « toute construction immobilière, non provisoire, couverte et fermée comportant au moins deux unités raccordées au réseau de distribution ou au réseau de transport régional et comportant une ou des parties communes ».

Mettez cette phrase à côté du critère qui déclenche l’application du droit de la copropriété : dès qu’un immeuble est divisé en au moins deux appartements détenus par des propriétaires différents et qu’il comprend au moins une partie commune. Ce sont les mêmes deux conditions. Le législateur bruxellois de l’énergie a, sans le dire, calqué son périmètre de partage sur celui de la copropriété.

Les conditions à réunir tiennent en quatre lignes, telles que les liste l’info-fiche du facilitateur régional :

  • les participants sont situés dans le même bâtiment ;
  • l’installation de production est située dans ou sur ledit bâtiment ;
  • l’électricité partagée est issue de sources d’énergie renouvelables ;
  • chaque participant reste couvert par un contrat de fourniture auprès d’un fournisseur.

Et le texte ajoute, sans ambiguïté, que « tous les occupants du bâtiment qui le souhaitent — personnes physiques ou morales, propriétaires ou locataires — peuvent participer au partage d’électricité et l’installation de production peut appartenir à un occupant du bâtiment ou à un tiers (ex : association des copropriétaires, tiers investisseurs, etc.) ».

Quatre points pratiques, souvent ignorés, complètent le tableau bruxellois :

  • Aucune personne morale à créer, aucune autorisation à demander. Brugel n’intervient pas ; la convention se signe entre le producteur et chacun des consommateurs, puis le partage se déclare à Sibelga via un formulaire en ligne.
  • La sortie est libre. Chaque partie peut résilier la convention, sans frais, moyennant un préavis de trois semaines. C’est un argument décisif à porter en assemblée générale face aux copropriétaires réticents : personne n’est enfermé.
  • Le compteur intelligent est gratuit et Sibelga s’engage à le placer dans un délai de quatre mois maximum à compter de la demande. Le remplacement est explicitement sans frais pour les participants à un partage.
  • La cogénération au gaz est exclue, faute d’être renouvelable. C’est la raison pour laquelle l’association des copropriétaires Marius Renard, à Anderlecht, a dû opérer son partage sous un régime dérogatoire, clos en décembre 2023 — un précédent utile à connaître avant de bâtir un projet autour d’une cogénération existante.

Wallonie : une définition plus généreuse, une procédure plus longue

Le régime wallon découle du décret du 5 mai 2022 modifiant le décret du 12 avril 2001, et de l’arrêté du Gouvernement wallon du 17 mars 2023, modifié par celui du 5 février 2026.

Son article 3, § 1er, définit le bâtiment comme correspondant « soit : 1° à une construction immobilière fixe, couverte et fermée comportant au moins deux parties destinées à être utilisées de manière autonome ; 2° à plusieurs constructions immobilières fixes, couvertes et fermées relevant d’une même copropriété ».

Ce deuxième point mérite d’être souligné, parce qu’il est plus favorable que le régime bruxellois et que presque personne ne l’exploite : en Wallonie, un ensemble résidentiel de plusieurs blocs relevant d’une seule copropriété constitue un seul bâtiment au sens du partage. Trois barres sous un même acte de base peuvent donc partager entre elles sans créer de communauté d’énergie, avec la réduction de 80 % à la clé.

Le paragraphe 2 du même article ajoute que les annexes — garages, jardins, parkings — et les terrains font partie intégrante du bâtiment, à condition de se trouver sur la même parcelle cadastrale, ou de présenter un lien ou un accès commun avec lui tout en lui étant complémentaires ou accessoires. Les bornes de recharge du parking souterrain sont donc bien dans le périmètre.

En contrepartie, la procédure wallonne est nettement plus formelle. L’article 7 du même arrêté organise une notification en cascade, avec des délais exprimés en jours ouvrables :

Étape Délai réglementaire
Le représentant désigné transmet le formulaire au gestionnaire de réseau —
Accusé de réception actant la complétude du dossier 10 jours ouvrables
Vérification des conditions et envoi de la proposition de convention-type 20 jours ouvrables
Renvoi de la convention signée par le représentant 10 jours ouvrables
Démarrage effectif du partage, par défaut 20e jour ouvrable suivant la réception de la convention signée
Information des fournisseurs par le gestionnaire de réseau au plus tard 15 jours ouvrables avant le début

Soit, dans le meilleur des cas et à dossier complet du premier coup, environ soixante jours ouvrables entre la notification et le premier kilowattheure partagé — près de trois mois calendrier. Une notification incomplète non régularisée dans les six mois devient caduque.

Côté ORES, le formulaire s’envoie à l’adresse dédiée du gestionnaire, accompagné de ses annexes : mandat du représentant, plan de situation, déclaration de copropriété, liste des participants et des installations, déclaration de stockage le cas échéant, clés de répartition personnalisées et déclarations sur l’honneur. Le fait qu’une annexe entière soit consacrée à la copropriété en dit long sur la fréquence attendue du cas de figure.

Trois prérequis techniques ne se négocient pas : chaque participant doit disposer d’un compteur double flux — communicant ou AMR — et activer auprès de son fournisseur le régime de comptage au quart d’heure ; le producteur doit renoncer à la compensation ; et un client protégé doit renoncer au tarif social sur les volumes partagés.

Bruxelles et Wallonie, côte à côte

  Bruxelles Wallonie
Texte de base OELEC du 19 juillet 2001, partage ouvert depuis le 30 avril 2022 Décret du 5 mai 2022 et arrêté du 17 mars 2023, modifié le 5 février 2026
Définition du bâtiment Au moins deux unités et une ou des parties communes Au moins deux parties autonomes ou plusieurs immeubles d’une même copropriété
Annexes et parkings Non explicité Inclus si même parcelle cadastrale, ou lien commun et affectation accessoire
Formalité Déclaration en ligne à Sibelga Notification au gestionnaire de réseau, procédure en cascade
Délai avant démarrage Lié au placement des compteurs, quatre mois maximum Environ 60 jours ouvrables à dossier complet
Personne morale Non Non
Autorisation du régulateur Non Non
Avantage réseau sur les volumes partagés Périmètre le plus favorable : termes à zéro −80 % sur le terme proportionnel
Ce à quoi il faut renoncer Rien de spécifique Compensation ; tarif social sur les volumes partagés
Sortie Résiliation sans frais, préavis de trois semaines Modification à notifier au gestionnaire de réseau

Autrement dit : le droit de l’énergie a fait son travail. Si les compteurs sont en place et que les habitants sont d’accord, il n’y a pas d’obstacle réglementaire au partage dans un immeuble. L’obstacle est ailleurs.

Premier verrou : l’association des copropriétaires ne peut pas posséder les panneaux

C’est le point que toutes les brochures escamotent, y compris celle du régulateur bruxellois, qui décrit sans sourciller « une copropriété [qui] dispose d’une installation photovoltaïque sur le toit de son immeuble ».

Le Code civil dit autre chose. Son article 3.86, § 3, dispose que « l’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis ».

Deux mots comptent : meubles et exclusivement. Des panneaux boulonnés à la toiture, un onduleur fixé au mur du local technique, un câblage encastré : tout cela devient immeuble par incorporation et constitue une composante inhérente du bâtiment. Ce n’est plus du meuble. L’association, personne morale à patrimoine strictement borné, ne peut donc pas en être propriétaire — et elle ne peut pas davantage se voir consentir un droit réel isolé sur une composante inhérente.

Il ne s’agit pas d’un détail doctrinal. Il faut désigner un titulaire du point d’injection auprès du gestionnaire de réseau, ouvrir le cas échéant un numéro de TVA, signer un contrat d’injection, encaisser des certificats verts et supporter la responsabilité de l’ouvrage. Toutes ces opérations exigent un propriétaire identifié. Trois montages seulement tiennent la route.

Route 1 — L’indivision des copropriétaires : la copropriété investit

L’installation est financée par la copropriété et devient une partie commune, détenue par les copropriétaires en indivision forcée à proportion de leurs quotités. L’association ne la possède pas ; elle l’administre, ce qui est exactement son objet légal. Le point d’injection est en pratique le compteur des communs, déjà au nom de l’association.

C’est le montage le plus simple à comprendre, le moins cher à long terme, et celui qui exige la majorité la plus accessible. Il suppose en revanche que la copropriété dispose du capital — fonds de réserve, appel de fonds ou emprunt collectif — et qu’elle accepte de porter le risque technique sur vingt-cinq ans.

Route 2 — L’ASBL ou la coopérative sur droit de superficie

Une personne morale distincte, souvent constituée par les copropriétaires eux-mêmes, se voit consentir un droit de superficie sur la toiture et devient propriétaire de l’installation qu’elle y érige. Elle est titulaire du point d’injection, elle facture, et c’est elle qui s’assujettit à la TVA.

L’intérêt est réel : l’adhésion à la personne morale est un droit personnel, indépendant de la qualité de copropriétaire, ce qui permet d’inclure des locataires comme sociétaires et de ne pas contaminer les statuts de l’immeuble. Le coût l’est tout autant : constitution, comptabilité, gouvernance parallèle, et acte authentique pour le droit de superficie, qui doit être délimité et transcrit.

Route 3 — Le tiers investisseur sur droit de superficie

Un opérateur externe finance, installe, exploite et possède, sur un droit de superficie consenti par la copropriété. Celle-ci n’avance rien et perçoit une redevance ou une part de la recette. C’est la formule qui permet à une copropriété sans trésorerie de démarrer, et celle que la réglementation bruxelloise admet expressément — à la condition contractuelle, précisée par Sibelga, que le client demeure propriétaire de son injection.

Le prix à payer est double : la majorité requise est la plus élevée, et l’essentiel de la valeur créée sort de l’immeuble pendant toute la durée du contrat.

Ce que chaque route implique

  Route 1 — Indivision Route 2 — ASBL ou coopérative Route 3 — Tiers investisseur
Majorité en AG 2/3 (art. 3.88, § 1er, 1°, b) 4/5 (art. 3.88, § 1er, 2°, e) 4/5 (art. 3.88, § 1er, 2°, e)
Acte notarié Non Oui, pour le droit de superficie Oui, pour le droit de superficie
Qui possède l’installation Les copropriétaires en indivision La personne morale L’investisseur
Titulaire du point d’injection Le compteur des communs La personne morale L’investisseur ou la copropriété, selon contrat
Qui émet la facture de partage Le syndic, pour la copropriété La personne morale L’investisseur ou son mandataire
Qui s’assujettit à la TVA au-delà de 10 kVA La copropriété La personne morale L’investisseur
Capital à mobiliser Intégral Intégral, hors patrimoine de l’association Nul
Où va la valeur Aux copropriétaires, via les charges Aux sociétaires À l’investisseur, hors redevance

Notez le paradoxe, parce qu’il détermine toute la stratégie d’assemblée générale : le montage qui ne coûte rien à la copropriété est celui qui exige la majorité la plus difficile à réunir. Une copropriété qui n’atteint pas les quatre cinquièmes n’a d’autre choix que de financer elle-même.

Deuxième verrou : la majorité dépend de qui possède l’installation

L’article 3.88, § 1er, du Code civil organise les majorités qualifiées. Trois de ses hypothèses concernent directement un projet de partage.

Deux tiers des voix pour « tous travaux affectant les parties communes, à l’exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ». Poser des panneaux sur la toiture commune relève de cette catégorie : c’est un travail d’amélioration, pas une réparation. Deux tiers également pour « toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes » — utile si le règlement de copropriété doit accueillir les règles du partage.

Quatre cinquièmes des voix pour « tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des droits réels d’usage existant sur les parties communes au profit d’un seul copropriétaire ». C’est ce seuil qui s’applique dès qu’on consent un droit de superficie, quel qu’en soit le bénéficiaire. Quatre cinquièmes aussi pour « toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs », et pour « toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété » — cette dernière hypothèse est le piège classique, car un partage mal conçu conduit à vouloir modifier la clé de répartition des charges pour redistribuer la recette.

L’unanimité, enfin, pour toute modification de la répartition des quotités. L’article 3.88, § 3, offre heureusement une soupape : lorsque l’assemblée décide de travaux ou d’actes de disposition à la majorité qualifiée requise, elle peut statuer à cette même majorité sur la modification des quotités lorsque celle-ci est nécessaire.

Le piège n’est pas la majorité, c’est le quorum

C’est l’erreur qui fait perdre un an à la plupart des projets. L’article 3.87, § 5, exige, pour que l’assemblée délibère valablement, que plus de la moitié des copropriétaires soient présents ou représentés et qu’ils possèdent au moins la moitié des quotités — ou, à défaut, que les présents représentent plus des trois quarts des quotités. Si aucun de ces deux quorums n’est atteint, une seconde assemblée est réunie après un délai de quinze jours au moins et délibère alors quel que soit le nombre de présents.

Dans un immeuble majoritairement occupé par des locataires, où les propriétaires bailleurs se déplacent peu, la première assemblée échoue souvent sur le quorum. Cela ne tue pas le projet, mais cela ajoute mécaniquement quinze jours et une convocation.

Deux détails procéduraux méritent d’être notés au passage. La convocation doit être communiquée quinze jours au moins avant la date de l’assemblée, et les propositions écrites des copropriétaires doivent parvenir au syndic au moins trois semaines avant le début de la période statutaire de l’assemblée ordinaire : un copropriétaire qui veut inscrire le partage à l’ordre du jour doit donc s’y prendre plus d’un mois à l’avance. Enfin, l’article 3.87, § 8, précise que les abstentions, votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise — ce qui, contre l’intuition, rend les deux tiers plus faciles à atteindre qu’on ne le croit dans une salle indécise.

Troisième verrou : le mandat du syndic est plus court que le projet

Une installation photovoltaïque dure vingt-cinq ans. La convention de partage avec le gestionnaire de réseau est à durée indéterminée. Les certificats verts bruxellois courent dix ans.

Le mandat du syndic, lui, « ne peut excéder trois ans », selon l’article 3.89, § 1er, du Code civil. Et la même disposition ajoute : « Sous réserve d’une décision expresse de l’assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat. »

La conséquence est directe et rarement anticipée : la résolution qui charge le syndic de signer la convention de partage doit l’autoriser expressément à s’engager au-delà de son mandat. À défaut, la signature est fragile, et la question ressurgira au premier changement de syndic — c’est-à-dire, statistiquement, avant la fin du projet.

Le syndic ne fera pas gratuitement ce qui n’est pas dans son contrat

Le même article impose que la relation entre le syndic et l’association figure dans un contrat écrit comprenant « la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations », et il tranche sèchement : « Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l’assemblée générale. »

Or gérer un partage n’est pas une tâche symbolique. Le gestionnaire du partage doit facturer l’électricité partagée à chaque participant, déclarer l’activité, notifier toute modification — entrée, sortie, changement de méthode de répartition — et percevoir les frais de réseau afférents pour les reverser au gestionnaire de réseau. À Bruxelles, Sibelga transmet chaque mois les fichiers de données nécessaires ; il faut quelqu’un pour les traiter.

Une assemblée qui vote l’installation sans voter la rémunération de cette gestion vote, en pratique, un projet qui ne démarrera pas. Le point doit figurer explicitement à l’ordre du jour, comme prestation complémentaire chiffrée. La charge documentaire correspondante, côté wallon, est détaillée dans « Communauté d’énergie : documents et délais CWaPE ».

La liste de passation, à rédiger avant d’en avoir besoin

Au changement de syndic, sept éléments doivent passer d’une main à l’autre, faute de quoi le partage devient infacturable :

  1. la convention de partage signée avec chaque participant ;
  2. la convention conclue avec le gestionnaire de réseau ;
  3. la liste à jour des codes EAN participants, avec les dates d’entrée et de sortie ;
  4. la clé de répartition en vigueur et la décision d’assemblée qui l’a adoptée ;
  5. le prix de cession voté et sa date d’effet ;
  6. l’historique de facturation, avec sa numérotation légale continue ;
  7. les déclarations de TVA et le suivi des certificats verts.

Le propriétaire vote, le locataire consomme

Voici l’asymétrie qui, en pratique, tue le plus de projets — et elle n’est pas juridique, elle est sociologique.

Le participant à un partage est le titulaire du point de fourniture : la personne dont le nom figure sur le compteur, donc l’occupant. L’assemblée générale, elle, est composée de propriétaires. Dans un immeuble bruxellois moyen, une part importante de ces propriétaires ne vit pas dans l’immeuble et ne consommera jamais un kilowattheure partagé. Le Conseil central de l’économie l’écrit sans détour à propos de la rénovation des copropriétés : la plupart des occupants sont locataires, et se trouvent donc confrontés au dilemme du propriétaire-locataire.

Le partage d’énergie ne supprime pas ce dilemme, mais il le réduit — à condition de le regarder en face plutôt que de le contourner.

Faire circuler la valeur dans les deux sens

Le montage en indivision a une propriété qu’aucun des deux autres n’a : la recette de la vente d’électricité entre au compte de la copropriété et allège les charges communes, donc profite aux propriétaires, y compris bailleurs. Simultanément, la remise sur le prix du kilowattheure profite aux occupants, donc aux locataires. La même installation sert les deux populations par deux canaux différents.

C’est l’argument à porter en assemblée, et il vaut mieux le chiffrer que l’énoncer : un propriétaire bailleur qui ne consomme rien voit malgré tout sa quote-part de charges baisser, et son bien gagne un argument locatif.

Concevoir pour la rotation, pas pour l’instant présent

Un immeuble locatif change d’occupants en permanence. Chaque déménagement est une sortie de participant à notifier au gestionnaire de réseau, et chaque arrivée une adhésion à proposer. Trois principes de conception en découlent :

  • Voter le prix en assemblée générale, pas le négocier appartement par appartement. Un prix unique, révisable annuellement, survit à la rotation ; une mosaïque de prix individuels ne survit pas au deuxième déménagement. Les méthodes de fixation défendables sont comparées dans « Prix de cession interne en communauté d’énergie ».
  • Choisir une clé qui absorbe les entrées et les sorties. Une clé exprimée en pourcentages fixes doit être renotifiée à chaque mouvement ; une clé proportionnelle à la consommation se réajuste seule. Le choix entre les deux logiques est traité dans « Clé de répartition en Belgique : les 3 régions ».
  • Informer au moment du bail. L’existence du partage, le prix en vigueur et la procédure d’adhésion doivent figurer dans le dossier remis au nouvel occupant, au même titre que le règlement d’ordre intérieur. C’est le seul moment où l’information atteint réellement un locataire entrant.

Le volet gouvernance — informer les participants, organiser les votes, tenir le tableau d’actualités — est développé dans « Animer une communauté d’énergie au quotidien ».

Ce que ça donne en chiffres, et les deux pièges fiscaux

Le plafond n’est pas la toiture, c’est le quart d’heure

Un immeuble bruxellois compte en moyenne 8,9 logements ; un immeuble wallon, 6,2. Une toiture plate d’immeuble de neuf logements accueille sans difficulté 30 à 50 kWc.

Ce n’est pas cette puissance qui détermine le gain, mais la fraction de la production qui trouve preneur dans le quart d’heure. L’ordre d’absorption dans un immeuble est presque toujours le même, et il vaut la peine de le suivre :

  1. Les communs — ascenseur, éclairage, ventilation, circulateurs : socle permanent, absorbé en priorité, et directement autoconsommé au point d’injection plutôt que partagé ;
  2. Les bornes de recharge du parking — le seul poste réellement pilotable de l’immeuble, et le plus efficace : décaler une charge de la nuit vers midi transforme du surplus injecté à quelques centimes en électricité partagée ;
  3. Les chauffe-eau et pompes à chaleur — déplaçables par horloge ou par thermostat connecté, sans intervention des occupants ;
  4. Les logements — le reste, subi.

Ce qu’un kilowattheure de surplus vaut selon l’usage qu’on en fait est chiffré dans « Surplus solaire : les 5 options comparées », et la rentabilité d’ensemble d’une installation dans « Panneaux solaires 2026 : rentables en Wallonie ? ».

Piège n° 1 : les 10 kVA de la TVA

Une décision administrative n° E.T. 114.454 du 28 octobre 2014 pose qu’un producteur local d’électricité sans autre activité assujettie, disposant d’une installation dont la puissance alternative maximale ne dépasse pas 10 kVA, n’exerce pas une activité économique au sens du Code de la TVA, compte tenu de la faible importance de ses livraisons.

Un particulier qui partage le surplus de ses six panneaux est donc hors du champ. Une toiture d’immeuble ne l’est jamais. Le guide régional bruxellois le formule sans détour : indépendamment de la mise en place d’un partage, toute personne disposant d’installations dont la puissance cumulée dépasse 10 kVA d’onduleur doit s’assujettir à la TVA. Soit, en pratique, à peu près trois logements équipés.

La nuance qui sauve les budgets : l’assujettissement ne signifie pas automatiquement facturer la TVA. Il reste possible d’opter pour le régime de la franchise si le chiffre d’affaires annuel reste inférieur à 25 000 €, ce qui est le cas de l’immense majorité des partages d’immeuble. Mais il faut malgré tout ouvrir un numéro de TVA et déposer les listings, ce qui ajoute une ligne de frais comptables récurrents quel que soit le montage retenu. C’est le poste le plus systématiquement oublié des budgets d’assemblée générale.

Les taux applicables et les mentions obligatoires de la facture de partage sont traités dans « Facturer l’électricité partagée en Belgique ».

Piège n° 2 : les certificats verts changent d’échelle au 1er avril 2026

À Bruxelles, les coefficients d’octroi des certificats verts sont recalibrés chaque année par Brugel pour viser un retour sur investissement de sept ans. Pour les nouvelles installations mises en service à partir du 1er avril 2026, le barème se creuse fortement avec la puissance :

Puissance installée Évolution du coefficient
Jusqu’à 5 kWc Aucune modification
De 5 à 36 kWc −11 %
De 36 à 100 kWc −45 %
Au-delà de 100 kWc Plus aucun certificat vert

Depuis le 1er janvier 2026, un certificat RESCert délivré par un installateur certifié est par ailleurs exigé pour les installations jusqu’à 5 kWc, sans quoi l’accès aux certificats verts est fermé.

Pour une copropriété, la conséquence est concrète : la tranche de 36 à 100 kWc perd près de la moitié de son soutien, et au-delà de 100 kWc il n’y en a plus du tout. Une grande toiture qu’on aurait dimensionnée au maximum en 2024 se dimensionne désormais en fonction de ce que le bâtiment absorbe réellement, pas de ce que la surface permet. C’est précisément là que la simulation de la clé et du volume absorbable au quart d’heure cesse d’être un exercice théorique.

Côté wallon, la CWaPE relève de son côté que l’obligation de restituer des certificats verts sur les volumes partagés est difficilement justifiable pour des installations récentes qui n’en reçoivent plus, alors même que l’électricité concernée est garantie renouvelable et locale — une correction attendue mais non acquise à ce jour.

La séquence qui marche, et ce qu’elle prend vraiment de temps

Les projets qui échouent ne se trompent presque jamais sur la technique. Ils se trompent sur l’ordre : ils votent avant de savoir, ou ils choisissent le montage après avoir demandé les devis. Voici la séquence inverse.

Moment Ce qu’on fait Pourquoi maintenant
T‑12 mois Un copropriétaire ou le conseil de copropriété notifie le point au syndic Les propositions écrites doivent parvenir au moins trois semaines avant la période statutaire de l’assemblée
T‑11 Demander au gestionnaire de réseau le périmètre électrique et l’historique de consommation Sans les courbes de charge, tout chiffrage est une opinion
T‑10 Solliciter le facilitateur régional, gratuit Il fournit outils d’analyse économique, modèles de convention et de facturation
T‑9 Choisir le montage de propriété C’est ce choix, et lui seul, qui fixe la majorité à atteindre : 2/3 ou 4/5
T‑8 à T‑5 Devis, plan de financement, simulation de la clé et du volume absorbable Une assemblée vote un chiffre, pas une intention
T‑4 Convocation, quinze jours au moins avant l’assemblée Anticiper l’échec de quorum et la seconde assemblée à quinze jours
T‑3 Assemblée générale : montage, budget, prix, clé, mandat du syndic au-delà de son terme, rémunération de la gestion Cinq résolutions, pas une
T‑3 à T+1 Demander les compteurs intelligents pour tous les participants Jusqu’à quatre mois de délai à Bruxelles ; c’est le chemin critique
T‑1 Signer les conventions de partage avec chaque participant La convention précède la déclaration
T‑1 Déclarer à Sibelga ou notifier au gestionnaire wallon Compter environ 60 jours ouvrables en Wallonie
T0 Démarrage du partage Les fournisseurs sont informés au plus tard 15 jours ouvrables avant
Chaque année Revoir le prix, la clé, la liste des participants ; rapporter Un partage se pilote, il ne se pose pas

Le chemin critique n’est ni le vote ni l’administration : ce sont les compteurs intelligents. Dans un immeuble où plusieurs participants n’en ont pas encore, c’est la seule étape qu’aucune décision d’assemblée ne peut accélérer. Elle mérite d’être lancée dès le lendemain du vote, pas au moment de la déclaration.

Ce qu’il faut retenir

  1. L’immeuble est la meilleure configuration de partage du pays, et de loin. Périmètre tarifaire le plus favorable des deux Régions, diversité de profils subie mais réelle, et un compteur des communs qui consomme toute la journée. Rien de tout cela ne se retrouve dans un lotissement.

  2. Le droit de l’énergie ne bloque pas. Ni personne morale, ni autorisation du régulateur, ni changement de fournisseur : une convention, un formulaire, des compteurs communicants. À Bruxelles, la définition légale du bâtiment est même calquée sur celle de la copropriété.

  3. L’association des copropriétaires ne peut pas posséder les panneaux. L’article 3.86, § 3, limite son patrimoine aux meubles nécessaires à son objet ; des panneaux fixés en toiture n’en sont pas. Il faut donc désigner un vrai propriétaire : les copropriétaires en indivision, une personne morale, ou un tiers investisseur.

  4. Le seuil de majorité découle du montage, pas des travaux. Deux tiers si la copropriété investit et possède ; quatre cinquièmes dès qu’un droit de superficie est consenti. Le montage qui ne coûte rien est celui qui exige la majorité la plus dure.

  5. Le mandat du syndic est plus court que le projet. Trois ans au maximum, et aucun engagement au-delà sans décision expresse de l’assemblée. Cette autorisation, la rémunération de la gestion et la liste de passation doivent être votées le même jour que l’installation.

  6. Le propriétaire vote, le locataire consomme. Le montage en indivision est le seul qui rende la valeur aux deux populations : la recette allège les charges des propriétaires, la remise allège la facture des occupants. Il faut le dire ainsi en assemblée.

  7. Ce qu’il ne faut pas en attendre : le partage ne fait pas disparaître les frais de réseau sur l’électricité résiduelle, ne dispense pas d’un contrat de fourniture, et ne transforme pas une toiture surdimensionnée en rente — depuis le 1er avril 2026, à Bruxelles, au-delà de 100 kWc il n’y a plus de certificats verts du tout. Le volume qui compte est celui que l’immeuble absorbe dans le quart d’heure, pas celui que la toiture peut produire.

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FAQ

Une copropriété peut-elle partager l’électricité de sa toiture entre les appartements ?

Oui, et c’est la forme la plus légère du dispositif belge. À Bruxelles comme en Wallonie, le partage au sein d’un même bâtiment ne demande ni personne morale ni autorisation du régulateur : une convention entre les participants et une déclaration au gestionnaire de réseau suffisent.

Les quatre conditions sont les mêmes des deux côtés de la frontière régionale : les participants sont situés dans le bâtiment, l’installation de production est dans ou sur ce bâtiment, l’électricité partagée est d’origine renouvelable, et chaque participant conserve son contrat de fourniture.

La difficulté n’est donc pas d’obtenir l’autorisation de partager. Elle est de décider qui possède l’installation qui alimente ce partage — et cette question relève du Code civil, pas du droit de l’énergie.

Quelle majorité faut-il en assemblée générale pour installer des panneaux solaires sur le toit commun ?

Deux tiers des voix si la copropriété finance et possède l’installation elle-même, en application de l’article 3.88, § 1er, 1°, b, du Code civil, qui vise « tous travaux affectant les parties communes ».

Quatre cinquièmes en revanche dès qu’un droit réel est consenti à un tiers — tiers investisseur, coopérative, ASBL — parce qu’on tombe alors sous le 2°, e, du même paragraphe, qui vise « tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des droits réels d’usage existant sur les parties communes ».

Le seuil ne dépend donc pas de la nature des travaux mais du montage de propriété choisi. C’est contre-intuitif, et cela mérite d’être tranché avant de demander le moindre devis.

L’association des copropriétaires peut-elle être propriétaire de l’installation ?

Non, pas au sens strict. L’article 3.86, § 3, du Code civil dispose que « l’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que les meubles nécessaires à l’accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l’administration de l’immeuble ».

Or des panneaux fixés à la toiture deviennent immeubles par incorporation et sortent de cette catégorie. Ce sont les copropriétaires qui en sont propriétaires en indivision forcée, à proportion de leurs quotités ; l’association se borne à administrer.

La distinction paraît académique jusqu’au jour où il faut désigner un titulaire du point d’injection, ouvrir un numéro de TVA ou vendre un appartement. À ce moment-là, elle décide de tout.

Les locataires peuvent-ils participer au partage d’énergie de l’immeuble ?

Oui, et dans la plupart des immeubles ils constituent même la majorité des participants. La réglementation bruxelloise le dit explicitement : tous les occupants du bâtiment qui le souhaitent, propriétaires ou locataires, peuvent participer.

Le participant à un partage est le titulaire du point de fourniture, donc celui dont le nom figure sur le compteur — l’occupant, pas le propriétaire du mur.

Cela crée un décalage qu’il faut assumer dès la conception : l’assemblée qui vote est composée de propriétaires, dont beaucoup ne consommeront jamais un kilowattheure partagé, tandis que la remise profitera à des locataires qui n’ont pas voté. La recette de la vente revient à la copropriété et allège les charges, ce qui referme en partie la boucle.

Faut-il créer une communauté d’énergie pour partager dans un immeuble ?

Non, et c’est précisément l’intérêt du régime intra-bâtiment : on parle de clients actifs agissant conjointement, pas de communauté.

La communauté d’énergie ne devient nécessaire que si l’on sort du bâtiment — plusieurs immeubles sans copropriété commune, des participants ailleurs dans la commune — ou si l’électricité n’est pas renouvelable.

C’est la raison pour laquelle une cogénération au gaz naturel ne peut pas alimenter un partage intra-bâtiment bruxellois, et pourquoi le projet Marius Renard à Anderlecht a dû fonctionner sous un régime dérogatoire, clos en décembre 2023.

Notez toutefois la particularité wallonne : plusieurs constructions relevant d’une même copropriété comptent pour un seul bâtiment. Un ensemble de trois barres sous un même acte de base reste donc dans le régime léger.

Que devient le partage si le syndic change en cours de route ?

Rien, à condition d’y avoir pensé avant. Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, et l’article 3.89, § 1er, précise que, « sauf décision expresse de l’assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat ».

Comme la convention avec le gestionnaire de réseau est à durée indéterminée et que l’installation dure vingt-cinq ans, la résolution d’assemblée doit autoriser explicitement cet engagement au-delà du mandat.

Il faut ensuite organiser la passation : convention de partage, convention avec le gestionnaire de réseau, liste des codes EAN, clé en vigueur, prix voté, historique de facturation et déclarations de TVA. Un partage orphelin de son représentant ne s’arrête pas tout seul — il devient simplement infacturable.

Sources